2010년 12월부터 부동산시장이 급변하면서 실수요자들 마음도 초조해지고 있다. 전세가격과 중소형 집값의 동반 상승이 예사롭지 않다. 통계를 봐도 시장지표가 개선되고 있다. 거래량 증가, 주택담보대출 증가, 미분양 물량 감소, 재건축 집값 상승, 경매 낙찰가율 증가 현상이 뚜렷하다. 금리 인상, 경기 둔화, 대외요인 불안 등 악재에도 불구하고 2011년은 부동산 경기의 전환점이 될 것으로 보인다. 2011년 새로운 상승 사이클 출현에 대응한 투자비법은 무엇일까?

향후 10년간 부동산시장을 이기는 성공투자비법 3가지를 소개한다. 이른바 부동산 3박자 투자론이다.

첫째는 매매시기 선택이다. 부동산 매매 타이밍은 경기 흐름과 직결된다. 경기순환론에 따르면 부동산은 상승과 하락을 주기적으로 반복한다. 국내는 대체로 10년 주기설이 통용된다. 지난 78년, 88년 두 번에 걸쳐 대상승이 있었고 외환위기 후 2001년부터 2006년 말까지 장기 상승했다. 그리고 2007년부터는 2008년 하반기 급락을 포함, 현재까지 4년째 하락 중이다. 중장기 사이클이 바뀔 수 있는 시점이다. 중장기 예측모델인 벌집모형에 따르면 부동산 경기는 7~12년 단위로 움직이며 현 국면은 불황기 끝자락에 해당된다. 앞으로 거래량만 평소 수준으로 뒷받침되면 거래량 증가·가격 보합의 회복 초기 국면 진입이 예상된다. 따라서 내집마련 수요자 입장에서는 저가매물을 노릴 수 있는 새해 초까지가 매수 적기다.

둘째는 투자지역 선택이 중요하다. 어떤 지역이 투자 유망한가에 대한 해답은 입지론과 위치론, 개발축, 주택순환여과(filtering) 현상 등을 응용하면 쉽게 알 수 있다. 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역요인과 입지가치가 집값의 70% 이상을 차지한다. 위치론에서는 인구와 소득이 증가하는 서울 및 수도권, 광역시 중에서는 울산·대전 등 대도시 지역이 위치가 상승하는 성장도시에 해당된다.

군자·신당 등 역세권 소형 수익형부동산 노려볼 만

위치가 상향되는 성장도시 중에서도 개발축과 중심축에 속하는 지역이 최고 입지가치를 보유하고 있다. 서울의 경우 11개 지역 중심, 53개 지구 중심에 속하는 지역이 관심 대상이다. 여과이론에 따르면 주거의 상향이동(filtering up)이 꾸준히 일어나는 강남권과 용산, 판교, 광교 등 신도시 신규주택이 유망하다.

셋째는 투자 유망상품 선택이다. 어떤 부동산 상품이 투자가치가 높을까. 소위 투자 유망상품은 경기, 정책, 금리, 선호도 등에 따라 다르다. 예를 들면 호경기에는 ‘크고 화려한’ 호황에 강한 부동산이 좋지만 불경기에는 ‘작고 가벼운’ 불황에 강한 부동산이 선호된다. 불황에 강한 부동산은 임대수요와 신규수요가 풍부하고 환금성이 높은 도심권 수익형부동산이 대표적이다.

도심재생이 추진되는 재개발, 재건축, 뉴타운지구와 도시형생활주택, 고시원 등 준주택은 정책 수혜 부동산이다. 인구 구조, 가구 규모, 소득수준 변화 등을 생각하면 대형주택보다는 소형주택, 자가주택보다는 차가주택 수요가 늘어나고 있다.

2011년 부동산 투자 1번지는 역시 고밀복합개발이 추진되는 역세권의 수익형부동산이다. 예컨대 투자가치가 높은 서울지역 역세권으로는 군자, 성수, 신당, 신상봉, 약수, 청구, 공덕, 불광, 충정로, 합정, 강남구청, 강동, 논현, 삼릉공원, 신논현, 천호, 대림, 영등포구청역 등이 있다. 결론적으로 부동산 투자는 시기, 지역, 상품의 3가지 기준에 따라 성공과 실패가 갈리게 마련인데 2011년 역시 개발축과 역세권에서 해답을 찾아야 한다.