부동산경기가 아무리 나쁘다고해도 이러한 시장에서 돈 버는 사람들이 있습니다. 무엇일까요? 바로 원룸입니다. 경기가 좋지 않으면 사람들은 크기를 줄이려는 습성이 있습니다. 돈 씀씀이가 달라지는 것이죠. 주거 공간도 경기가 나쁘면 소형으로 몰리게 마련입니다. 가족 구성원이 점차 1~2인 가구 또는 1인 가구 형태로 변화하고 있는 것 또한 원룸, 원룸텔, 고시원, 고시텔 시장에는 희소식이 아닐 수 없습니다.    

오피스텔에 비해 가격 매리트도 있고 대학생이나 직장인들 수요가 많아 역세권에서 그리 멀지 않고 조금만 걸어가도 대중교통을 이용할 수 있으니 혼자 사는 싱글여성이나 직장 때문에 혼자 생활하는 사람들이 원룸을 찾고 있습니다. 그런데 이러한 원룸 역시 지역이나 입지를 잘못 선택하면 낭패를 보게 됩니다. 또한 건축비용이나 공정관리가 제대로 되지 않으면 역시 손해를 보게 됩니다.  

부동산PM 부동산개발대행 전문 업체 리슈에서 진행한 부동산개발대행 원룸신축을 통해서 손해보지 않는 원룸신축, 그 비결을 알아보겠습니다. 원룸부지 선정, 원룸부지 매입, 원룸신축 사업계획, 원룸 건축설계, 원룸 건축인허가, 원룸 건축시공, 원룸 시공감리, 원룸준공, 원룸관리 등 유지보수 등의 순서로 살펴보겠습니다. 

1. 원룸 부지선정 또는 원룸 부지매입 및 시장조사

먼저 원룸 개발행위허가를 위한 법률검토를 진행하고 가설계를 통한 규모검토를 진행하여 사업타당성을 파악합니다. 시장조사에서는 입지분석을 통한 가치판단, 건축디자인과 트랜드, 지역현황 등을 파악합니다. 건축전문가와 부동산전문가의 안목과 발품을 통한 정보력, 원룸 대상지 주변 부지매매거래사례 비교 등을 통해 거래동향을 파악하여 원룸 사업계획서를 작성하는 근거자료로 활용합니다.   

원룸은 도심과 같이 복잡하고 인구밀도가 높은 지역을 중심으로 시장조사를 진행합니다. 따라서 주변지역에 편의시설, 교육시설, 공공시설, 지하철이나 버스 등 교통시설, 할인마트나 시장 등 편의시설 등이 가까운 거리에 있어야 합니다. 가능한 대학교나 업무시설이 밀집해 있는 곳이라면 더욱 좋습니다. 그러나 이러한 지역의 땅값은 매우 비싸겠죠? 네 그렇습니다. 무조권 좋은 입지만 찾다가는 높은 지가 때문에 수지타산이 안맞아 사업 진행이 어렵습니다. 따라서 비교적 지가가 낮은 인근 지역에 원룸을 신축할 수 있는 지 시장조사를 통해 판단해야 합니다.  

-원룸 부지선정 및 원룸 부지매입 체크사항
1)원룸 부지의 진입도로 확보여부

2)원룸 부지 경계측량을 통한 현재 경계확인 - 매매 계약시 변동사항 등 조건명시

3)원룸신축 가능한 부지인가 확인

4)원룸 부지 주변지역 거래사례 비교

5)원룸 건축진행시 예상되는 민원 등 각종 장애요인 파악

6)1년 전후로 원룸 신축사례 파악

7)원룸 부지매입 시 명도시기 파악 - 매매계약 변동사항 있을 경우에 대한 조건 명시

8)원룸 대상부지 주변 개발호재 또는 토지이용계획 확인

9)소유권이전 변경 가능성 여부확인 - 형제들 연명이나 동의 여부 확인

10)원룸 부지매입 관련 은행권 담보대출 가능여부 확인

2. 원룸 사업계획 및 사업타당성 검토
원룸 대상토지에 대한 시장조사가 끝나면 개발행위허가 여부를 확인해야 합니다. 일반검토에 들어가기 위해 누구나 확인 가능한 '토지이용계획확인원'을 통해 대상부지의 지적현황, 도로현황, 너비, 부지의 형상, 주변 건물과의 경계, 도시계획상 용도지역 지구, 각종 법규상 규제현황 등을 확인합니다. 이어 전문검토를 진행하는 데 건축사 등 전문가의 도움을 받아 용도지역, 일조권, 주차장, 용적률, 건페율 등을 확인하고 개발행위와 건축행위가 가능한지 법규검토를 진행합니다. 그 다음은 계획설계를 의뢰하여 건물의 형태를 알아볼 수 있는 조감도, 층별 평면도, 주차장면적, 입면도, 배면도 등을 건축설계사무소나 건축설계자로부터 확인합니다.
이어서 사업계획서을 세우는 데 계획설계한 내용을 토대로 개괄적인 건축공사금액, 부대비용, 공정기간, 유의사항 등을 점검하고 예상 산출서를 바탕으로 사업타당성을 검토합니다. 이에 대한 자금계획 또한 구체적으로 사업계획에 나타나 있어야  원룸 수지분석을 할 수 있습니다.

3. 원룸 개발행위허가 진행
건축주는 원룸 건축물 기반시설 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 시장, 군수, 구청장 등 개발행위허가권자에게 제출해야 합니다. 원룸 또한 다른 주택이나 건축 사업과 마찬가지로 그 규모가 작든 크든 시작단계부터 순조롭게 진행돼야 합니다. 부동산개발행위는 자본과 시간 그리고 물리적 비용 등 투입되는 인프라가 많기 때문에 시작단계부터 순조롭게 진행되지 못하면 결국 건축주의 비용부담 증가로 이어집니다. 개발행위허가를 받기 위해서는 원룸 대상부지가 용도지역에 적합해야 하며 배수시설, 기반시설설치, 토지이용계획 등이 구체적으로 허가신청서에 첨부돼야 합니다. 부동산개발대행 PM 전문 업체 리슈는 건축주를 위해 사업기획, 사업타당성검토, 개발행위허가, 건축설계 및 인허가, 건축시공, 시공감리, 준공, 소유권보존등기, 사후관리 등 컨설팅 자문을 해드리고 있습니다. 

대통령령 제22993호 2011-06-29)
1. 개정이유
근린생활시설의 용도변경 절차를 개선하고, 고시원에 대한 규제를 강화하며, 공장에 대한 한시적 규제 유예기간을 연장하고, 단열재를 설치하는 건축물과 기존 영유아보육시설에 설치된 대피시설의 건축면적 및 바닥면적 산정의 특례를 정하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선․보완하려는 것임
 최근 고시원 관련 건축법이 개정 되었읍니다 주요내용은
주거지역에 불법 숙박용 시설이 건축되는 것을 방지하기 위하여 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원의 규모를 바닥면적의 합계 1천제곱미터에서 500제곱미터 미만으로 축소하고, 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원을 근린생활시설군에서 영업시설군으로 변경한다고 합니다. 
4. 원룸 건축설계 및 인허가 
디자인은 건축주가 설계는 할 수 없더라도 설계에 반영할 디자인 컨셉은 건축주와 설계자의 협의에서 나오게 마련입니다. 원룸, 고시원, 고시텔, 원룸텔은 개인시설과 공동시설로 구분되어 집니다. 많은 사람들이 오고 가는 곳이기 때문에 개인공간과 공동이용 공간이 명확히 구분되게 설계하는 것이 매우 중요합니다. 또한 여성을 위한 원룸인가 아니면 남여 공동 원룸텔인가 계획설계에서 충분히 반영되야 하며 여성전용 공간에 알맞는 설계가 이루어질 경우 수요자들의 호응도는 그렇지 못한 원룸 보다는 높을 수 있습니다.  

 건축주가 좋아하는 스타일을 파악하여 그것을 설계도면에 옮기는 능력은 설계자 즉 설계사무소에 있는 것입니다. 이렇게해서 건물의 외관 및 구조 관련 디자인이 확정되어 설계도면이 나오면 건축인허가를 진행합니다. 설계에는 원룸의 외관디자인 뿐만 아니라 설비, 조경, 가구, 소방, 전기, 토목 등 전문설계도 포함된다는 점을 주의해야 합니다. 이 모든 설계과정은 기본설계를 맡은 건축설계자가 관리하게 됩니다.    

설계자와 계약을 진행할 때는 건축사 자격을 가지고 있어야 하는 것은 기본이겠죠? 원룸 기획설계(가설계), 기본설계 (건물의 외관), 실시설계(전문설계)로 구분하여 설계도면이 작성돼야 합니다. 설계자에게 견적을 요청할 때는 설계도면 목록을 요구하고 설계비용, 지급시기, 협의기간과 횟수, 신규도면을 요청해야 하며 시공감리 계약까지 체결했다면 매 층마다 철근배근의 횟수, 외부마감, 준공검사 때 현장방문 등을 구체적으로 명시하여 계약을 진행합니다. 
5. 원룸 시공사선정 및 시공감리

원룸 시공사선정은 신뢰할 수 있는 시공사를 선정해야 합니다. 업체의 지명원을 보면 원룸 시공실적을 통해 경험과 노하우가 있음을 예측할 수 있습니다. 또한 시공사의 신용도를 파악해야 하는 데 시공경험도 중요하지만 오늘 내일 문닫을지도 모르는 업체에 시공을 맡길수는 없는 것이죠. 그래서 은행신용도를 살펴보고 재무상태가 나쁘면 고려해봐야 할 것입니다. 부동산개발대행 PM 전문 업체 리슈는 시공사선정과 시공감리에 어려움을 겪고 있는 건축주를 대신하여 자문과 컨설팅을 해드리고 있습니다.    

건축주는 시공사 선정 후 직영계약방식과 도급계약 방식 중 하나를 선택하여 진행합니다. 도급계약방식은 도급자와 하도급자간 공사내용에 대한 계약조건을 명시하고 분쟁이 생길 것을 대비하여 특약사항을 명시해야 합니다. 계약서에는 공사중단 또는 공사지연에 따른 계약이행 보증금에 대한 내용을 명시하고 공사계약을 이행하지 못할 경우 계약금의 10%를 위약금으로 납부한다는 내용과 함께 시공사가 계약을 이행하지 못할 경우 연대보증인 1인 이상을 세우거나 계약금의 40%에 해당하는 금액을 납부한다는 공사이행보증서를 제출하도록 해야 합니다.   

 시공사가 부도 등으로 공사가 중단된 경우 공사이행 보증서를 발급받은 기관에서 새 시공사를 선정해 책임시공을 할 수 있도록 해야 하며 시공사에 의한 공사지연 시 준공기한 내 완료하지 못한 경우 지체일 수 마다 계약서에 명시한 지체보상금율을 건축주에게 납부한다는 내용을 명기합니다. 공정별 하자보수에 대한 내용을 계약서에 명시하고 하자발생시 하자담보기간 동안 준공금액의 2%를 예치하도록 합니다.  

시공사 부도시 사업비용증가, 준공의 지연, 사업관련 기관(하도급업체, 보증사, 금융사, 신탁사, 세무사, 법무사 등)의 이미지 저하, 하도급 등 관련업체와의 분쟁발생으로 사업이 표류할 수 있습니다.  

부동산개발대행 부동산PM 전문 업체 리슈에서는 시공사부도시 기성지급현황, 현장상황 및 공정현황, 시공사채권 및 채무현황, 일용직 근로자 노임미지급현황, 하도급업체 자재 및 기성미지급 현황을 파악한 후 기존 사업이 빠른 시일 내 정상화 될 수 있도록 관리합니다.

 



원룸 시공사선정이 완료되면 건축주는 착공신고서를 인허가권자에게 제출하는 데 이때, 공사감리자 보통은 건축설계자에게 시공감리를 의뢰하는 데 시공감리자가 건축주를 대신하여 서명날인 한 착공신고서를 제출할 수 있습니다. 시공감리는 기성지급, 자재승인, 시공계획서 승인 등의 과정을 거치게 되는 데 지급자재는 시공사와 외부업체로부터 복수견적을 받아 품질과 가격 등을 꼼꼼히 따져보고 결정해야 함니다. 또한 시공은 무엇보다 현장관리가 매우 중요하며 안전관리에 만전을 기해야 합니다. 실시설계도면에 따라 표시된 모든 사항을 충실히 적용하면서 시공하는 지를 감리합니다. 건축주와 시공사는 온라인 공사관리 시스템을 통하여 건축주가 안방에서도 생생한 시공과정을 눈으로 확인할 수 있도록 하며 건축주의 지시사항이 잘 전달될 수 있게 합니다.  

 



6. 원룸 사용승인 및 소유권보존 등기 / 관리유지보수

원룸 공사완료 후에는 시장, 군수, 구청장 등에게 사용승인 검사를 받아야 합니다. 원룸이 승인내용대로 건축됐는지 확인검토하는 절차이며 사용검사필증이 교부돼야 전원주택으로 사용할 수 있습니다. 만일 건축주가 파산 등의 이유로 사용검사를 받을 수 없는 경우라면 시공보증한 자가 사용검사를 받을 수 있습니다.   

 

 



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